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LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR HIPOTECARIO EN EL NUEVO ESCENARIO SOCIOECONÓMICO GLOBAL. LA ACCIÓN NORMATIVA DE LA UNIÓN EUROPEA...

Autor: Martín J. Urrea Salazar

Desde hace ya algunas décadas, el panorama socioeconómico mundial ha ido perfilando la nueva realidad de ese fenómeno que vino a denominarse “globalización”. La mayor facilidad en los desplazamientos de personas, la conformación de un único mercado mundial, y el amplio desarrollo y alcance de los medios de comunicación han transformado las relaciones económicas y personales de nuestra época.

Esta nueva realidad, en constante cambio, también se traslada al ámbito del derecho. El consumidor tiene más posibilidades de elección, porque las empresas aumentan su mercado. Y esto se ha de traducir también en la existencia de una mayor vulnerabilidad. En España hemos podido asistir en los últimos años al denominado problema hipotecario, sobreendeudamiento familiar, crisis económica global etc. Con independencia del nombre, causas y explicaciones que los expertos puedan dar, el hecho es que el consumidor español se encontró ante una sociedad que fomentaba el consumo, basada parcialmente en un crecimiento económico “ficticio”, o por expresarlo de otra manera, financiada externamente.

Pasado el periodo de “bonanza”, el consumidor se encontró en situación de desamparo. La pérdida masiva de empleo, la rebaja de los salarios tanto en el sector público como en el privado, y la falta de financiación de empresas y particulares, han dado lugar a la insostenibilidad de los créditos concedidos, no solo para financiar el mayor nivel de vida de los consumidores, sino para la adquisición de la vivienda familiar.

Las normas jurídicas han de ser reflejo de la sociedad como colectivo, y en ese sentido han de responder también, aunque sea tardíamente, a este nuevo fenómeno. Había en definitiva que proteger a los particulares, consumidores, en el nuevo escenario económico y social.

En este sentido, la Unión Europea acaba de adoptar la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010. El instrumento comunitario, que trata de establecer un marco jurídico normalizado en materia de créditos hipotecarios, hace reposar su reglamentación en dos principios: la necesidad de otorgar un alto de nivel de protección al consumidor y la concesión responsable del crédito por las entidades finacieras.

Cláusulas abusivas y protección del consumidor

Nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil regula un procedimiento de ejecución con especialidades en materia de bienes hipotecados o pignorados en sus artículos 681 y siguientes. Y las modificaciones introducidas en la norma procesal civil en virtud de la ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social permiten al deudor formular oposición en base a la existencia de cláusulas abusivas.

Pero la protección al consumidor hipotecario no solo se ciñe al procedimiento de ejecución especial previsto en la ley procesal civil. Sin duda se trata de una tutela esencial, pero no la única posible ni deseable.

La validez de las estipulaciones del contrato ha de poder discutirse en un momento anterior al de la ejecución de la garantía hipotecaria. El Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios otorga un nivel de protección extensible a estos contratos. A este estándar de protección, hay que sumar el contenido en la ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación que supone además la incorporación a nuestro derecho interno de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Esta norma es pues aplicable tanto a los consumidores como al resto de operadores jurídicos.

En la actualidad son numerosísimos por ejemplo, los procedimientos judiciales que penden acerca de las denominadas “cláusulas suelo” incorporadas masivamente por las entidades de crédito a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria. Resultan de especial interés en la materia los pronunciamientos contenidos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 acerca de las cláusulas suelo.

El marco de protección otorgado por la normas indicadas y la consideración de condiciones generales de la contratación atribuible al clausulado de estos contratos, hacen que los procedimientos tendentes a la tutela del consumidor hayan de sustanciarse, a tenor de lo previsto en los artículos 248, 249.1.5º y 253.3 de la LEC, por las normas del juicio ordinario. Y el carácter de condiciones generales de la contratación predicable respecto de su clausulado los sitúa, a tenor de lo dispuesto en el artículo 86.ter.2.d) de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en el ámbito competencial de los Juzgados de lo Mercantil.

El futuro marco normativo: el mercado interior de crédito para bienes inmuebles de uso residencial
Como hemos indicado, en el seno de la Unión acaba de adoptarse la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 que ha de ser traspuesta al ordenamiento interno de los Estados en el plazo de dos años. En efecto, El art. 42 de la norma comunitaria fija como plazo máximo para la adopción de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias el 21 de marzo de 2016.

Se trata con esta acción de avanzar, mediante la armonización en este sector tan relevante para el consumidor, en la profundización de ese mercado interior. De establecer un marco regulador sólido y capaz de afrontar los nuevos retos y problemas generados por la crisis financiera internacional, la pérdida de confianza en el sector financiero y los problemas particulares acontecidos en algunos países como en España e Irlanda.

El considerando segundo de la norma se refiere a la creación de un mercado interior, piedra básica, desde casi el inicio del fenómeno integrador europeo. Conviene recordar que el aspecto económico está en el origen de este proceso y en este sentido la previsión del TCE pasó al tratado de Funcionamiento de la Unión Europea en su artículo 26 que lo definía como “un espacio sin fronteras interiores, en el que la libre circulación de mercancías, personas, servicios y capitales estará garantizada de acuerdo con las disposiciones de los Tratados”

A este respecto el considerando 3 de la Directiva comunitaria refiere como “la crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas”. Dispone la norma que “numerosos consumidores han perdido la confianza en el sector financiero y los prestatarios han experimentado cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos, provocando un aumento de los impagos y las ventas forzosas”.

Pues bien, es en este contexto en el que la Directiva pretende desplegar su efecto armonizador, ciñendo su ámbito material de aplicación a aquellos contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable, comúnmente utilizada en un Estado miembro sobre bienes inmuebles de uso residencial y sobre aquellos contratos de crédito concluidos para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre inmuebles construidos o por construir. Las exclusiones se encuentran contempladas en el número 2 del artículo 3 de la norma comunitaria.

Desde el punto de vista subjetivo, la obligación de trasposición aparece referida a aquellos contratos de crédito celebrados con consumidores, es decir, personas físicas que actúen en las operaciones reguladas por la Directiva, al margen de su actividad económica, ya sea empresarial o profesional.
En cuanto a las garantías para el consumidor, el instrumento comunitario regula el contenido básico que ha de contener la publicidad de estos contratos, que ha de incorporar un ejemplo representativo, el contenido de la información general que sobre los mismos ha de estar disponible y ser clara y comprensible para el consumidor y de la información precontractual personalizada que ha de posibilitar su elección mediante la comparación de los distintos créditos disponibles en el mercado y la evaluación de sus implicaciones.

Igualmente prevé la necesidad de que los Estados garanticen que los prestamistas, los intermediarios o los representantes designados faciliten a los consumidores las explicaciones necesarias sobre los contratos y servicios accesorios ofrecidos. Es decir, la obligación de información ha de concretarse de manera real y efectiva. El contenido mínimo concreto de estas informaciones está recogido en los arts. 10 a 13 de la Directiva comunitaria.

En relación con la información precontractual, se prevé la existencia de un periodo obligatorio de reflexión previo a la firma del contrato de al menos siete días para realizar la evaluación de las ofertas y adoptar la decisión de manera responsable o “con conocimiento de causa”. Este periodo puede ser también de desistimiento una vez firmado el contrato, o una combinación de ambas cosas.

Respecto a la concesión responsable de crédito, se establece la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del consumidor que no ha de reposar predominantemente en que le valor del inmueble exceda del importe del crédito o en la hipótesis de un aumento de valor de dicho bien. Los Estado miembros han de velar igualmente por la existencia de unas normas fiables de tasación de bienes inmuebles de uso residencial a efectos del crédito hipotecario (art. 19).