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LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR Y EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA EN ESPAÑA...

Autor: Martín J. Urrea Salazar

Se ha hablado durante mucho tiempo de la globalización y del cambio de modelo económico. La crisis económica y financiera global ha salpicado al mercado del crédito hipotecario generando también un grave problema en la economía doméstica de numerosas familias. La financiación “irresponsable”, la tasación excesiva del valor de los bienes inmuebles y la pérdida de poder adquisitivo del consumidor generada por el desempleo y la bajada de los salarios han sido los protagonistas de este escenario. Pero ni esta situación era exclusiva de nuestro país, ni los actores se encontraban íntegramente en nuestro Estado. La burbuja inmobiliaria se ha producido en otros países como Irlanda y las entidades financieras han cedido los créditos, en numerosas ocasiones a empresas o fondos de inversión localizados en otro Estado. No es un supuesto ajeno a la realidad, el de una sociedad que domiciliada en Irlanda adquiere una bolsa de créditos de un Banco domiciliado en otro país, y que insta un procedimiento monitorio o la ejecución de un título judicial en un tercer Estado. Y en el caso específico de los créditos hipotecarios, tampoco resulta infrecuente que esa cesión ni tan siquiera se haya comunicado al deudor.      

En nuestro país, la ejecución hipotecaria sigue el cauce establecido en el artículo 129 de la Ley hipotecaria que se refiere a las dos formas de ejecución o de ejercicio de la acción hipotecaria: la judicial y la extrajudicial.  

La judicial, la más común, sigue el cauce previsto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Y en concreto, los artículos 681 y siguientes de la citada norma procesal son los que se ocupan de las especialidades del procedimiento de ejecución en el caso de bienes hipotecados o pignorados.

En origen, la vigente ley de enjuiciamiento civil vino a sustituir a la regulación del procedimiento contenido en los artículos 129 a 135 de la anterior ley hipotecaria. Y esto supuso la superación de la vieja polémica acerca de la naturaleza del procedimiento de ejecución hipotecario y su incardinación en la ley procesal civil o en la ley hipotecaria en cuanto procedimiento especial de apremio.

Conviene matizar, que este procedimiento constituye el más inmediato y posiblemente efectivo medio de satisfacer los intereses del acreedor, pero no el único. El acreedor dispone de hasta cuatro procedimientos distintos para cobrar su crédito: a) el juicio declarativo ordinario; b) la ejecución ordinaria; c) la enajenación extrajudicial prevista en el artículo 129 de la Ley hipotecaria y d) el procedimiento hipotecario stricto sensu regulado en los artículos 681 y siguientes de la LEC.

Cuestión no pacífica es la acumulación de ac- ciones en el procedimiento respecto a los fiadores solidarios. Es decir, si puede acumularse en la demanda la acción de ejecución del bien hipotecado con la general de ejecución sobre el patrimonio de los fiadores. Y parece que la respuesta ha de ser negativa a luz de lo establecido en los preceptos contenidos en los artículos 555.4 y 685.1 de la ley procesal. El artículo 73.1.2º de la norma por su parte, dispone que para la admisibilidad de la acumulación de acciones es preciso que las mismas no deban, “por razón de su materia, ventilarse en juicios de diferente tipo”.  En este sentido, el auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de marzo de 2012 dispone que no siendo el objeti- vo de éste tipo de procedimientos la reclamación de una cantidad, sino la solicitud de ejecución, la realización de valor de la finca hipotecada, lo que se ejercita es una acción real hipotecaria y no una acción personal de reclamación de cantidad por lo que no están legitimados pasivamente los avalistas. Y esta es la doctrina sentada por la jurisprudencia mayoritaria. No faltan no obstante, otros pronunciamientos judiciales favorables a la acumulación, en virtud de la solidaridad y la renuncia al privilegio de excusión, que situarían al fiador en el mismo nivel de responsabilidad del deudor.

Pero ya desde la aprobación de la actual ley de enjuiciamiento civil, parte de la doctrina se refirió a las limitadas posibilidades de oposición que la nueva regulación otorgaba al deudor hipotecario. El elenco de causas estaba regulado en el artículo 695 que se refería a la extinción de la garantía o de la obligación garantizada y al error en la cuantía ejecutada. Formulada oposición, la ejecución se suspende y se sustancia un incidente que implica la comparecencia de las partes y que ha de finalizar en auto judicial. La LEC regula igualmente en sus artículos 696 y 697 la suspensión del procedimiento basado en la admisión de tercerías de dominio y en la prejudicialidad penal cuando se acredite la existencia de causa criminal “que determine la falsedad del título, la invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución”.  

La ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social modifica el precepto contenido en el artículo 695 para ampliar el elenco de posibilidades de oposición a la apreciación por el juez del carácter abusivo de una cláusula contractual siempre que “constituya el fundamento de la ejecución o hubiese determinado la cantidad exigible”. Si la cláusula apreciada como abusiva no fundamenta la ejecución, se continuará con la ejecución inaplicándola. La introducción de esta causa de oposición tiene su origen en la mediática Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 que resuelve la cuestión prejudicial planteada por el juzgado de lo mercantil nº 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 91/12/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993.

Pero no es esta la única modificación en lo que a la protección del consumidor hipotecario se refiere, que introduce la citada ley. La norma, que se fundamenta en ”las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera” prevé en su artículo 1 la suspensión de los lanzamientos hasta pasados dos años de su entrada en vigor, para las personas que se encuentren en los supuestos de “especial vulnerabilidad” y cumplan los criterios económicos en él definidos. Los supuestos de “especial vulnerabilidad” previstos en el precepto vienen referidos a la situación familiar y comprenden a las familias numerosas, a las unidades familiares monoparentales con dos hijos a cargo, unidades familiares que tengan un menor de tres años, aquellas en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar actividad laboral alguna, aquellas en las que el deudor hipotecario esté en situación de desempleo y haya agotado las prestación por des- empleo, unidades familiares en las que convivan personas discapacitadas o dependientes y aquellas en las que exista una víctima de violencia de género y la vivienda objeto de lanzamiento constituya su vivienda habitual. Los requisitos económicos que han de concurrir junto a la situación familiar aparecen determinados en el número 3 del artículo 1 de la ley 1/2013 de 14 de mayo.

Resulta significativa la modificación introducida respecto al momento de inicio del procedimiento de ejecución. No cabe presentar la demanda ejecutiva desde el primer impago del deudor. Y es que era práctica habitual con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 1/2013, incluir en los contratos la previsión de vencimiento anticipado por impago de alguna cuota del préstamo. La modificación operada por la norma en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el pacto debe alcanzar al menos a tres mensualidades o bien tratarse de “un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses.          

En suma, como afirma nuestro Tribunal Constitucional en su Sentencia 1/2014 de 13 de enero de 2014 en relación al procedimiento de ejecución hipotecaria, “debido a las especiales características de este proceso de ejecución hipotecaria, a las limitadas posibilidades de contradicción del ejecutado, y a las gravosas consecuencias jurídicas que puede acarrear, las garantías procesales deben observarse con especial rigor y con una más intensa diligencia”.