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LOS DESAHUCIOS: UNA DOBLE REALIDAD, UNA MISMA LEGISLACIÓN...

Autor: Juan Fernández, socio de Resolución de Conflictos y Relaciones Laborales de Santiago Mediano Abogados

Antes de la crisis económica que asola nuestro país, el término jurídico desahucio, en sentido estricto, se utilizaba para referirse al procedimiento en virtud del cual y mediante la oportuna resolución judicial, se privaba al inquilino de la posesión de un inmueble como consecuencia de un incumplimiento del contrato de arrendamiento, ya sea éste provocado por la falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual.

Sin embargo, desde el año 2008, y como consecuencia de la crisis económica que ha asolado España, los desahucios se relacionan esencialmente con la expulsión de los deudores hipotecarios de sus viviendas como consecuencia del impago de las cuotas hipotecarias, siendo portada y noticia de apertura en periódicos e informativos de toda índole.

Los desahucios son regulados en nuestro Ordenamiento desde el año 1909 en la Ley Hipotecaria, y esto nos lleva necesariamente a preguntarnos, si la relevancia mediática y el impacto social son consecuencia de una mera cuestión numérica que ha puesto de relevancia la tragedia social que supone para una familia la pérdida de su vivienda, o en una análisis más jurídico, puede apreciarse que la crisis económica ha mostrado las costuras de una legislación poco preparada, en algunos aspectos, para hacer frente a situaciones imprevistas.

Entiendo que el motivo ha de ponerse necesariamente en relación con el hecho de que la ley que al inicio de la crisis regulaba los procedimientos de desahucio como consecuencia del impago de un préstamo hipotecario era la Ley Hipotecaria de 1909, regulación con más de cien años de antigüedad y concebida en una época en la que, el concepto de “burbuja inmobiliaria”, por citar alguno de los términos más usados durante la crisis quedaban fuera de cualquier concepción.

Así, si partimos de esa antigua legislación, y la unimos a las normas procedimentales contenidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, obtenemos un sistema rígido y nada flexible, que ha supuesto que, por la aplicación literal de ambas regulaciones, se hayan producido en forma masiva una ola de desahucios, provocando el lanzamiento de las viviendas de sus propietarios por no poder hacer frente a las cuotas de sus respectivos préstamos, y todo ello, desde un cumplimiento por parte de los órganos judiciales tan riguroso de la norma, como alejado de cualquier política social.

Así, según los números del Banco de España durante el primer semestre del año 2013, se finalizaron con el lanzamiento o la entrega de la vivienda un total de 19.567 procedimientos judiciales, lo que llevaba a una comparativa ciertamente sorprendente si atendemos a que en todo 2012, el número de procedimientos judiciales que habían acabado en esa entrega judicial ascendía a 23.774 viviendas. De las cuales 15.451 se referían a desahucios de viviendas habituales.

Ante esta situación, y como consecuencia de la presión social, se han producido modificaciones legislativas que buscan detener la sangría en el número de desahucios, si bien tales intentos se han centrado exclusivamente en los procedimientos hipotecarios seguidos a instancia de entidades bancarias como consecuencia del impago de préstamos hipotecarios. Lo cual choca con que al tiempo que se han buscado fórmulas que flexibilicen del procedimiento de ejecución hipotecaria, se ha tratado de crear un sistema que agilice y facilite la posibilidad de llevar a efecto los desahucios en el ámbito de los incumplimientos de contratos de arrendamiento.

En relación con la búsqueda de soluciones para frenar el aumento de desahucios derivados de las ejecuciones hipotecarias, es de notable importancia la Sentencia de 14 de marzo de 2013 dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que dictaminó que las leyes españolas sobre desahucios no garantizaban a los ciudadanos una protección suficiente frente a cláusulas abusivas en las hipotecas, pues tal legislación imposibilitaba la paralización de un desahucio por la existencia de cláusulas abusivas en el título hipotecario, vulnerando así la normativa comunitaria reflejada en la Directiva 93/13/CEE del Consejo, y facultando a los jueces a detener una ejecución hipotecaria ante la apreciación dichas cláusulas abusivas.

Así, la adaptación de la legislación española a dicha normativa ha supuesto, mediante la ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, la modificación de diversos aspectos hasta la fecha inamovibles tanto en la Ley Hipotecaria como en la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo las más relevantes a los efectos que nos ocupan las siguientes:

• La suspensión de desahucios hasta que transcurran dos años desde la entrada en vigor de la ley (15 de mayo de 2013) en supuestos de especial vulnerabilidad.
• Se difiere hasta el tercer impago de cuotas hipotecarias la posibilidad de instar la
ejecución.
• Se limitan los intereses de demora hasta un triple del precio del dinero, aplicándose
dicha limitación retroactivamente.
• Se flexibilizan las condiciones para acceder a las subastas
• Se establece un sistema de quitas sobre la deuda pendiente tras la ejecución de la
hipoteca
• Posibilidad del ejecutado de beneficiarse de plusvalías en el caso en que el ejecutante hipotecario enajene la vivienda en los 10 años siguientes a la adjudicación, yendo el resultado de esa plusvalía a la reducción de la deuda subsistente.

Sin embargo, estas medidas que protegen claramente al deudor hipotecario, chocan frontalmente con la situación de los arrendatarios a quien por razón de la crisis económica que sufre España se ven igualmente imposibilitados para hacer frente a las obligaciones contraída, así, ya desde 2009, y más aún desde 2011, se han agilizado curiosamente los trámites procesales para poder expulsar con absoluta celeridad a aquellos inquilinos que no paguen la renta de su alquiler sin justificación alguna, sin que en este tema se hayan producidos movilizaciones sociales de la trascendencia de las habidas en relación con los procedimientos hipotecarios.

Por ello, en lugar de tener un tratamiento diferenciado en base sobre todo de la persona del acreedor, considero que sería más adecuado conseguir una norma que sirviera para proteger a todos los afectados por determinadas situaciones de crisis económica, que garantizara una protección idéntica a todos los afectados y no sólo en aquellas situaciones en las que el acreedor perjudicado fuera una entidad bancaria.