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SITUACIÓN DEL FIADOR DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO...

Autor: Adalberto Guerrero

Mucho se ha hablado de la situación del deudor hipotecario que, al no poder pagar, se ve abocado a un procedimiento de ejecución y al lanzamiento de su vivienda –mal llamado desahucio-. El legislador ha llevado a cabo una serie de reformas que pretenden garantizar la defensa del deudor y facilitar el pago. Sin embargo, ha inobservado la figura del fiador y la situación de desamparo en que puede quedar, por la ejecución al deudor de su hipoteca.

El supuesto típico es un préstamo hipotecario para adquisición de vivienda habitual en que el banco exige la fianza de personas cercanas al comprador. Cuando el deudor no puede pagar, el piso se subasta adjudicándose al banco por una cantidad menor a la debida, reclamandose posteriormente al fiador la diferencia. Cabe recordar sin embargo que, respecto de ésta, la reforma del artículo 579 de la LEC posibilita su pago mediante quitas y espera –quita del 35% si se paga en 5 años o del 20% si se paga en 10 años-, de modo que si el deudor paga se extingue la deuda. Por lo que no se debería poder actuar contra el fiador durante este plazo porque puede pagar el deudor principal

Es claro que tanto el comprador de vivienda habitual como su fiador son consumidores y por tanto la hipoteca y fianza entran dentro del ámbito de la contratación de consumo. También hay que tener en cuenta que la apreciación de abusividad no puede referirse al objeto del contrato, por lo que no podemos discutir el afianzamiento en sí, si no el alcance de este.

Si tenemos en cuenta el clausulado de la mayoría de contratos de este tipo, vemos que:
a. Se trata de cláusulas no negociadas individualmente.

b. Se da una asimetría en las relaciones contractuales pues los fiadores intervienen gratuitamente por vínculos de confianza con el deudor pero el contrato no es con este, sino con el banco.

c. La intervención de los fiadores es una exigencia del banco, bien para cubrir el déficit de valor de la finca con respecto de la suma prestada, o bien para trasladar riesgos propios al consumidor, pudiendo competir así en mejores condiciones respecto de otros bancos –menos riesgo, menos intereses-.

d. No se aplican en la escritura de hipoteca con fianza medidas específicas de información o protección a los fiadores.

e. Estos contratos de fianza dejan a los consumidores en situación inferior a la establecida en la ley, pues responden igual que los deudores y el artículo 1830 del Codigo Civil da una solución distinta al no permitir ir contra el fiador sin antes hacer excusión de bienes del deudor.

Estos razonamientos permiten plantear la nulidad, no de la fianza, síno de su extensión, de forma que el fiador solo deba responder por la diferencia entre el valor que se tasó el piso y la deuda final. Como señala una reciente sentencia del Juzgado número 84 de Madrid.